监管引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近的话音刚落，配套时间表和细则迅速跟进。
昨日，监管明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整；此外，自11月1日起，借贷双方可协商调整房贷利率加点幅度，也可协商调整重定价周期。
存量房贷利率调降，终于靴子落地。对于银行来说，这意味着一块十分重要、稳定的优质中长期资产，提前割肉。在本就日渐陡峭的息差下滑线下，银行的资产负债管理压力陡增。
当然，好的地方是，这也有助于缓解提前还款潮给银行带来的短期经营压力。 从整个零售金融业务版图来看，营收与利润贡献度下降、利息收入增幅放缓甚至下降、中收增长乏力、按揭缩水且房贷不良抬升、信用卡业务失速……目前多家银行的零售金融均已进入深度盘整期。
从长远来看，存量房贷利率压降后，各家银行零售金融是时候拓宽新的中长期稳定动力了。
让利50bp对冲提前还贷潮
存量房贷利率下降靴子落地，市场热切期待的实操指引昨日出炉。
银行将于10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整，首套、二套房存量房贷款利率批量下调，平均幅度0.5%左右。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。这样调整后，存量房贷利率相当于最新贷款市场报价利率（LPR）减30个基点（即0.3个百分点）。
“如果考虑到此前央行政策利率下调20个基点，10月21日LPR可能跟随下降20个基点（即0.2个百分点），在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，降到约3.35%左右。”招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对记者说。
董希淼预计，部分借款人房贷利率更将下降100个基点以上，这将大幅度节省房贷借款人的利息支出。调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入每年约1500亿元。
“新老房贷利差收窄后，提前还贷现象可能明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。”董希淼指出。事实上这与记者近日的采访有所互证，据记者从多家银行了解，近日已有部分存量房贷客户撤回提前还房贷申请，热切等待存量房贷调降落地。
“来问我们存量房贷什么时候降利率的客户，前所未有地多。他们很多人之前都有提前还贷的打算。”一名股份行深圳分行客户服务经理告诉记者。
调降存量房贷利率是一件需要反复权衡的事情，不然也不会呼声萦绕这么久最后才因政策推出而动真格。因为如果调降幅度过大，容易导致本就增长乏力的净利润萎缩，银行分支行的日子更不好过；调降幅度过小，居民还是会选择提前还房贷，使得银行这一块中长期优质资产提前到期。
对于接下来的楼市走向，分析人士表示乐观。董希淼预计下一步，包括一线城市在内的全国大部分城市将取消住房限购、限贷、限售政策，金融将进一步加大对房地产市场发展的有力支持，房地产市场“政策底”已经显现。
机构预测影响拖累净息差约6个基点
其实房贷一直是在萎缩的，一方面是新发规模减小，一方面是居民提前还房贷。截至今年6月末，42家A股上市银行个人住房贷款余额共计34.04万亿元，较2023年末减少3190.63亿元。其中，房贷余额合计占比达近八成的六大国有行，今年上半年个人住房贷款余额合计减少3118.97亿元。
多份机构研报认为，目前一系列稳楼市举措将对银行净息差产生一定影响。目前，银行净息差已处于低位。金融监管总局发布的2024年二季度银行业保险业主要监管指标数据显示，我国商业银行净息差为1.54%，与去年同期相比，下降20bp。这一息差水平已突破了《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中自律机制合意净息差1.8%的临界值。
机构们综合考虑到提前还贷缓解等因素对冲，预测此次存量房贷利率调降对净息差的拖累在6个基点左右。
中国民生银行首席经济学家温彬预计对银行业净息差拖累约6.98bp，带动营收降幅约2.9个百分点，净利润降幅约5.8个百分点。
东方证券分析师屈俊认为，结合央行提到预计平均降幅为50bp、每年可节约1500亿元利息支出，调整规模或在30万亿元，占2024年上半年存量按揭贷款的80%左右，此次调整或拖累上市银行净息差6.1bp。
董希淼的看法更为乐观，他认为系列举措对银行净息差的冲击是有限的。他的理由是：考虑到人民银行已经降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率20bp，预计带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下行，也节省了银行负债成本。综合考虑这些政策措施，存量房贷利率此次调整后，银行净息差将有望保持基本稳定。
银行要拓展新的长期稳定零售资产
今年上半年，银行零售净利润集体失速。
除了记者率先报道的三家零售标杆股份行零售业务下滑外，数据显示，今年上半年，18家国有大行和股份行中， 有10家银行上半年零售营收贡献比下降。其中，渤海银行零售营收贡献度从去年同期的35.6%降至20.46%，同比下降15.14个百分点，降幅最高；平安银行次之，零售营收贡献度同比下降了8.7个百分点。
从盈利绝对额来看，据此前媒体梳理的情况，股份行和国有行中有6家利润降幅超过50%，分别是中国银行（-54.11%）、中信银行（-76.2%）、平安银行（-79.53%）、光大银行（-121.87%）、渤海银行（-203.53%）。其中，光大银行、浙商银行、渤海银行上半年零售净利润甚至为负。
究其原因，主要是受零售业务非息净收入受限、零售业务收入成本比上升、零售风险上升、收益较高的信用卡和住房按揭贷款的占比下降等因素影响。
最让人无法忽视的是，商业银行的房贷资产风险有所抬升。42家上市银行中，有21家披露了房贷不良率，其中19家出现不同程度的提升，按照平均值来衡量，21家银行房贷平均不良率抬升了10个bp。
上半年多家银行信用卡应收账款、消费性贷款、经营性贷款、按揭贷款都出现下降，这几乎成了行业共同挑战。下半年，已经有银行表示要重点发力房贷。
招行副行长王颖在上半年业绩发布会上表示：对于零售信贷，房贷里的二手房是新发力点，小微贷款和消费贷款也仍是重要的品种。